Zaman gazetesi yazarı Yusuf Keleş’in ‘Evi ve arsası olan, hangi hallerde vergi ödemez?’ başlıklı makalesinde, ‘Gayrimenkul alım satımlarında ne tür vergiler ödememiz gerekiyor?’, ‘Yıllar sonra eksik vergi ödenmesi sebebiyle cezalarla karşı karşıya kalma ihtimalimiz var mı?’, ‘Ödemeleri nakit elden yapmanın cezası var mıdır?’ gibi sorular üzerinden vatandaşın ellerindeki gayrimenkullere ilişkin alım satımlarda ne tür vergiler vermekle yükümlü olduklarına ilişkin değerlendirme yapıyor.

Türkiye’de gayrimenkulün barınmanın yanı sıra geçmişten bugüne kiralama yoluyla gelir elde etme noktasında en yaygın yatırım aracı olduğunu belirten Keleş, arsa, tarla, arazi gibi diğer gayrimenkullerin de, özellikle büyük şehirlerde, çok hızlı değer kazanması sebebiyle tercih sebebi olduğunu söylüyor.

Gayrimenkulde vergilendirmenin satış niteliğine göre gerçekleştiğini belirten Keleş, gayrimenkul ticareti ile uğraşanlar için vergi avantajının olmadığının altını çiziyor ve  “Kazancın ne şekilde vergilendirileceğine karar verebilmek için bu satışın niteliğinin belirlenmesi gerekir. Yani bu kazancın ‘değer artış kazancı’ olarak mı, yoksa ticari kazanç olarak mı vergilendirilmesi gerektiği belirlenmelidir” diyor. Gayrimenkul alım satım işlerinin devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülmesi halinde elde edilen kazancın, yıl içerisinde kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluğun ticarî kazanç olarak değerlendirileceğini söylüyor.

Yapılan satışın ne amaçla yapıldığı ve ticarî bir organizasyon olup olmadığının da araştırılmasının gerekli olduğunu anlatan Keleş, “Şirketlerin gayrimenkul alım satımları, adedine bakılmaksızın ticarîdir. Vergileme normal tacirlerde olduğu gibi yapılır. Satış yapan kişilerin mükellefiyet tesis ettirmesi, mükellefiyetlerinin devam ettiği her ay KDV beyannamesi vermeleri, ayrıca ‘geçici vergi’ ve ‘gelir vergisi beyannameleri’ni de dönemlerinde vermeleri gerekir” diyor.

Yusuf Keleş, bireysel yatırımcının hangi halde vergi ödemeyeceğine ilişkin olarak ise şunları belirtiyor: “Gayrimenkul alım satımı, şahsî ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç, değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Değer artış kazancı olarak tespit edilen gayrimenkul satışlarının vergilemesi daha sadedir. Sadece bu satıştan elde edilen kazancın gelir vergisi alınır. Bu satışlar KDV’ye tabi olmadığından KDV beyannamesi verilmeyeceği gibi bu vergide, KDV de ödenmez.”

Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği de elde edilen kârın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına, 5 yıllık elde tutma süresine ve gayrimenkulü edinim şekline (satın alma veya miras yoluyla edinme) bağlı olduğunu anlatıyor ve bu şartlara bağlı olarak beyan ve vergi ödemelerini şöyle sıralıyor:

1-Miras ve benzeri bedelsiz olarak elde edilen gayrimenkulün elden çıkarılması halinde beyanname verilmez ve herhangi bir vergi ödenmez.
2- Satın alınan bir gayrimenkulün beş yıl geçtikten sonra satılması halinde beyanname verilmez ve herhangi bir vergi ödenmez.
3- Satın alınıp da 5 yıldan önce satılırsa gayrimenkulün satışından elde edilen kârın istisna tutarının üzerinde olması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir ve vergisi ödenir.

Ticari nitelik taşımayan veya müzayede yoluyla yapılmayan gayrimenkul satışlarının vergi kapsamında olmadığını söyleyen Keleş, ticarî nitelik taşıyan gayrimenkul satışlarındaki KDV oranlarını ise şöyle özetliyor:

1- Konut dışındaki ofis, arsa, arazi, işyeri ve dükkân gibi gayrimenkullerin satışında KDV oranı yüzde 18’dir.
2- Türkiye’de 150 metrekare üzerindeki tüm konutlarda KDV oranı, yüzde 18. Büyükşehir olmayan illerde 150 metrekare altındaki konutların KDV’si yüzde 1; büyükşehirlerde net alanı 150 metrekareye kadar konutlarda ise üzerine konut yapılan arsanın birim metrekare vergi değeri; beş yüz TL’den az ise yüzde 1, beş yüz TL ile bin TL arasında ise yüzde 8, bin TL ve üzerinde olan konutların tesliminde ise KDV oranı yüzde 18.

Gayrimenkul alım-satım işleminin yüzde 2’si alıcı, yüzde 2’si satıcı olmak üzere tapu harcı ödemeyi de gerektirdiğini hatırlatan Keleş, “Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, gayrimenkulün gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır. Tapu harcı, tapu işlemi sırasında emlak rayicinden az olmamak üzere taraflarca beyan edilen değer üzerinden hesaplanarak Ziraat Bankası’nca peşin olarak tahsil edilir, ondan sonra tapu devir işlemi yapılır” diyor.